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          都更概念股 有夢最美 都更概念股有夢最美 2010-02-21 工商時報【記者蔡惠芳／台北報導】 　都更話題愈來愈夯，在政府積極推動都更政策下，台北市部分30歲以上「高齡」老屋紛紛變黃金，不少上市櫃建商積極插旗台北市、縣精華地段都更案，迄今至少15檔躋身為「都更概念股」；法人認為，雖然都更屬中長期土地庫存的料源、變數多，但台北市建地稀有，都更案毛利可望約3至4成，對營建資產股來說有夢最美。 　目前進行都更案的上市建商，包括國揚（2505）、 室內設計太設（2506）、全坤建（2509）、中工（2515）、冠德（2520）、基泰（2538）、興富發（2542）、日勝生（2547）、華固（2548）、台開（2841）、鄉林（5531）、長虹（5534）、三圓（4416）、信義房屋（9940）、潤泰創新（9945）等。 　其中全坤建最為積極，迄今至少有10餘處同步在台北市、縣進行，堪稱「都更大戶」。目前內湖總銷4億元「築峰」剛開賣；今年將推出總銷10億元的新莊中原 賣房子段「236案」、36億元的新莊中原段「30案」、30億元的「御峰」都更案；2011年則推出萬華規模更大、總銷40億元的「貴陽街同仁院案」。 　全坤建在台北縣另一重頭戲，是跨越30％簽約比率的板橋文化路大型都更案，總銷將一舉突破100億元大關，全坤依合建比率將分得總銷約近60億元。 　台開則擁有5處以上，其中光是台北車站、華山等3大都更案，存量就高達9,918坪 ；加上八德路二段、松新路等 借貸3、4千坪 ，至少破1萬坪 大關，粗總銷額可達600多億元，為未來3到5年的土地開發原料作準備。 　華固也積極耕耘都更，主要都鎖定台北市精華地段，即內湖五期、大安、松山、中山區，占土地庫存約2成。其中內湖5期「台北好好看」甫獲審查通過，今、明年有把握3棟賣光，總銷100億元可望入帳。 　長虹也鴨子划水，與忠泰在市民大道進行「台北好好看」都更案，以及與文心建設合資開發忠孝東路6段、中坡南路都更，都是指標。 褐藻醣膠其中就台北市進行中的都更案，依土地面積最大的是長虹、忠泰市民大道口占地達2,700多坪，目前由「忠泰長虹建設」主導實施，並順利通過「台北好好看」，未來開發價值上看150至200億元。 　上櫃建商三圓，雖然最具都更價值的「正義國宅」都更是被集團三圓機構拿下，尚未移轉給三圓，但集團規劃未來將灌入三圓。因此初步規畫可售住宅大樓部分，至少總銷高達150億元、約1萬5千建坪，堪稱未來的大補丸。 　潤泰創新手中的都更案，除已售完 永慶房屋的萬華「萬囍」外，近「萬囍」現址旁萬大路、還有1,200坪 都更案，估計開發後總銷約26億元；重慶北路與民生東路口，總銷約20億元；總銷約12.3億元的內湖文德路都更案，也在進行中。 華固提高土地庫存比重 2010-02-21 工商時報【記者蔡惠芳／台北報導】 　華固相對於一般上市櫃建商，都更成功經驗豐富，迄今已有主導2個都市更新成功的案例，即「中正史坦威」、「雙橡園」；鑑於台北市方整大面積千坪土地已幾近絕版，華固未來除決定參與政府公有土地的都更案 膠原蛋白招標案之外，也將逐步提高都更案占土地庫存比重，從目前的2成，提高到4成。 　其中，今年初正式通過「台北好好看」第一批審查名單的內湖3,800坪 土地，預計將蓋成3棟、總銷逾100億元的辦公大樓，目前已有1家上市公司洽購1整棟、約10,000建坪，計畫當作未來企業總部大樓；另外，也有陸資 　企業在洽談，預期會是內湖未來的「新地標」。 　該都更案基礎容積225％加上獎勵容積42％後，估計可銷售坪達2.2萬坪、依目前行情每坪40幾萬元推估，總銷至少100億元，華固預 情趣用品計3月拿到建照、9月準時動工、明年銷售。依08年2月初取得成本共19.2億元、每坪為50.04元推估，全案對華固的獲利貢獻度達1.5個股本。 　另外華固還有八德路二段、建國北路口原本購入163坪 土地，現已整合651坪 土地與地主合建的都更案，則預計2年後推出75至90坪 的住宅大樓，同樣都更前、都更後房價約有1倍之差。 全坤建都更案件名列前茅 2010-02-21 工商時報【記者蔡惠芳／台北報導】 全坤建這4、5年來開始耕耘台北市都更，作為未來3至5年中長期土地料源，迄今有10餘處台北市、縣的都更案在進 結婚西裝行，在上市建商中都更數量名列前茅。其中，萬華「御峰」進度最快，即將在2010年正式登場，屆時將是萬華的都更指標大案。 　「御峰」現址原本是萬華當地黃氏大家族的古厝舊址，歷經幾代的分割繼承，1,140坪 土地上有超過110位的所有權人，地籍非常複雜，近3年在全坤建整合下進度迅速，去年底正式動工更新改建。 　「御峰」的土地有7成多來自黃家，2成多為鄰近地主，總銷30億元，計畫今年伺機推出，全坤建目標將開價每坪60萬元，挑戰當地最貴行情，也希望成為這3年的重要業績來源之一。 　此外，全坤建在萬華 婚禮顧問另一指標都更案「貴陽街同仁院」，總銷40億元，已正式向市府送「事業計劃」和「權利分配」，預估1年內可通過，並取得建照，推案時程則規畫在明年底、後年初。 　另外還有台北縣市精華區，包括板橋文化路、板橋府中站，板橋江子翠站附近，以及永和景安站附近、中和景平路等。至於台北市進行中的都更案，包括松江路、基隆路市府附近、南港、天母德行東路等。若順利整合，將有機會貢獻未來5至10年的業績。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 好房網  .

          統一超上海展店 快馬加鞭 統一超上海展店快馬加鞭 2009-10-19 工商時報【林祝菁／台北報導 國內零售龍頭7-ELEVEN上海展店腳步愈來愈快，截至9月底，已開7家店，而原本該公司內部預估今年 酒店工作底將開到10個據點，不過，據統一超高層透露，大陸展店數字將會超過這個預估值，且內部也擬將展店目標上調13至15個?辦公室出租睌I。 　統一超商在去年5月取得經營授權的上海7-ELEVEN，籌備近一年後，終於在今年4月底正式登陸，一口氣在上海開設4家便利店， 買屋對於統一集團而言，深具意義，開幕當天包括總裁林蒼生、統一企業總經理羅智先，及統一超商總經理徐重仁、柒─拾壹（中國）董事長大塚和夫等多位重量 室內裝潢級人物均前來共襄盛舉；而林蒼生也對外宣布，上海7-ELEVEN預計3年內展店165家，5年300家，且規劃第4年獲利，今年則會展店至10個據點。 　據了解，上海7-ELEVEN一開，在 設計裝潢CITY CFAE、現場烹調的「快餐島」，及「好炖」（關東煮）加持下，目前單店日營收約有1萬2千元人民幣，較其它便利店高出2倍之多，第5間均瑤門市開幕時，也在當地區造成轟動，中國區7-ELEVEN董事?G2000齯j塚和夫、統一超商中國辦公室總經理黃千里親臨門市共同剪綵。 　統一超指出，美國7-11對於在上海市場發展的每一步都很重視，而均瑤門市地處辦公大樓、地鐵站出口及大學院校的混合商圈，在11點開幕2個小時後 裝潢，就湧進近千人，且CITY CAFE、快餐島、或是該公司的自有品牌商品，銷售都超過一百份。 　由於產品差異化策略奏效，也因此，統一超內部正研擬上調展店的目標，據了解，今年底前的開店目標將會從10家拉到13家，甚至15家，至於?酒店打工O否採購併模式？統一超回應，會穩紮穩打，不求躁進。 　統一超流通次集團自2000年啟動登陸大計，由於該集團旗艦統一超商，之前卡在與總公司大陸授權問題未談妥，改聚焦經營超市量販、藥妝、餐飲等三大主軸，不過，今年統一超商順利登陸，加 房屋買賣上星巴克及Afternoon Tea陸續展店，雖然台灣統一超的展店轉趨保守，營收下滑，但法人仍粗估統一超流通次集團整體營收今年可望成長二成以上。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 關鍵字行銷  .

          都市更新方案就像(大某換細姨)~ 居住的房子如果不是已經老舊不堪，已有危樓的疑慮，自住的房屋沒有價值高低的問題，地價高反而要繳高額度的稅金，房屋稅相對也要繳新房稅率，原本公寓式的住宅不用負擔公共設施及管理費，在多項的比 燒烤較下顯然高樓沒有普通公寓來得實際。 民國72年間北市都會區大量興建五樓公寓，未改建的一二樓住宅以現在的眼光檢視，任何人都羨慕所?澎湖民宿~住的屋主。現在又大量興建七樓以上的集合大樓，幾年後看到五樓以下的舊公寓，是不是一樣讓人稱羨?沒有公共負擔，不用常為管理委員會的選舉，大廈的約束力多且繁，表面亮 個人信貸麗內部卻充滿了矛盾與衝突。 耐用的老公寓是有些人一輩子努力的成果，現實社會大多育有一男一女或長輩同住，三房兩廳是傳統公寓的配套，雖然老公寓外表已沒有光鮮亮麗，可是卻是一 烤肉食材家就業生活生長的穩定力量。一二十年甚至三十年的居住感情就像大老婆一樣的實惠，目前所推動的都市更新方案，表面聽起來好像新房子會升值，但自己居住價值如何似乎只是投資客利潤的考量。都市更新獲利的是建商是地 新成屋方政府，原本可以居住的空間變小了，想增加到原有坪數卻要高價向建商購買獎勵的坪數，沒有錢就要黯然離開原來的居住所。 現實需要都更的地段沒有比延平區更加的孔急，從環河北路下來延路所看到的是斷垣殘壁，有些因開路就 酒店經紀剩下一面牆壁，凌亂的情況似乎廢墟一樣的慘不忍賭，為何這該政府出面整合的區段卻沒有獲得改善，反而在此時提出及鼓勵無需都更的區段，真正要做事的公務員會以改善都市景觀為己任，需要政府出面的案件更應該不計自身的利益去實現理想，如果覺得確有都更必 賣房子要，應以延平區先行開始立下標竿，讓民眾信心信任。 投資客購買老舊房舍意在都更後增值賣出獲利，原居住人無所謂的價值多寡，如果真的增值了，但要得到原來居住空間卻要再付出高額度的金錢，這就不是政府德政，反而有政府與財團共同干預私人財產的疑慮。以目前 租房子所制度的都更條件觀之，是華而不實，都更是樸素換虛榮，更像(大某換細姨)。 真有必要改建的房舍，建議原住戶聯合組成委員會，各戶出資或貸款自行請營造廠興建，建好後將多餘的部分出售平分各原住戶，結餘的金錢可以還清貸款及裝潢。目前每坪的興建費用加上辦理建築設計及各項手續 結婚西裝經費，大概在八萬元左右，以四 十坪 加上獎勵坪數(40乘以1.3)五十 二坪 計算肆百萬上下，改建後停車場加多餘坪數的價值應高出肆百萬元許多，以上供有意改建者作為參考。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 關鍵字廣告  .

          回應產業發展及樹木保護，臺北市土地使用分區管制規則部分修正條文 為因應本市大眾運輸系統日趨完善及產業發展轉型之需要，臺北市政府著手 賣房子修正「臺北市土地使用分區管制規則」部分條文於今日發布實施。 租屋本次修正通過內容為商業區與工業區負面表列、樹木保護容積增減及機車位停車標準減半 膠原蛋白三部分。 都市發展局丁局長育群指出，產業快速發展與轉型，新興產業推陳出新，目前商業區及 商務中心工業區正面表列之允許使用管制不具彈性，無法滿足經濟產業快速變遷下之實際需求，在解除管制及投資障礙趨勢下，市府積極?酒店工作N商業區與工業區改為負面表列，以利產業競爭。再者，為避免開發者為利益犧牲珍貴樹木，本修正條文並增加樹木保護誘因，如保存樹木及生長環境 燒烤者得增加容積獎勵。另外，現行機車位標準過高，建築物留設過多機車停車位，大多閒置不用外，屢有違規作其他使用，故依實際停車供需情形予以調整機車停車標 烤肉食材準。 丁局長進一步表示，本修正案發布實施後，將促進各項產業之彈性需求及健全發展並達成節能減碳之效，進一步提高政府行政效率，展現市府施政效能。 本次 代償修正條文請逕上市府都市發展局網站/業務法令/土地使用分區法令內(http://www.udd.taipei.gov.tw/laws/list.aspx?Node=46&Index=5)下載參考。至「臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標準」配合修?買屋耨蚳镼悒咿眼`法制程序辦理中，將於近期內公布實施。(資料來源:都市發展局都市規劃科 ) .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 室內設計  .

          北市府駁：都更申請案續成長 自由時報╱自由時報 2011-10-03 〔自由時報記者黃其豪、徐義平／北市報導〕北市今年迄 房屋買賣今僅十件都更案核定通過，針對建商批評「北市舊公寓更新專 烤肉案，導致都市更新工程幾乎全面停擺」，北市府都市更新處長林崇傑反駁，兩者間根?褐藻醣膠豪S有影響；申請都更案件仍持續成長，朝正向發展，未來建商與住戶間的都更獲利分配，將取得更合理、公?賣屋酊漸倍鷓I。 林崇傑說，影響都更案進度的因素很多，主要是大環境變化與資訊透明化等因素。大環境方面?烤肉A金融海嘯後房價攀升，加上政府停止標售大型公有地，建商轉而搶攻都更市場，導致競爭者增加；而公部門加強宣導都更政策，使民眾了解都更 婚禮顧問利益，因此房屋所有人參與都更時，出現惜售或拉高售價的狀況，同時因資訊透明化，屋主簽給建商「同意書」時更為謹慎。 林崇傑表示，建商推都更?西裝蛌熙t度變慢，很多是卡在與住戶權利變換的利益分配談不攏，耗費很多時間，數據可證明市府都更程序作業並沒有拉長。 另外，市府已修訂台北市都市更新自治條 關鍵字行銷例，縮短法定程序的時間，市議會已經二讀通過，預計今年底、明年初都更案的進度將可更快速。 此外，市府也向內政部建議，未來是否可採技術及行政分離，將部分審議程序委託民間技術 酒店打工公會審議；不過，主要事業單位營建署、地政司意見分歧，至今未能定調。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 婚禮佈置  .

          王永慶提高經營績效之良策-切身感 本篇文章摘自：商業周刊第 910 期  http://www.businessweekly.com.tw/coverstory/wang/ 整理者：編輯部 每個企業都匯聚了眾多人才，但局面卻往往各不相同，有的企業員工如和尚撞鐘，只盡每一天的職責，有的企業員工卻像騎乘夢想的創業家，樂在追求突破與創新，其差別在於，企業能否提供切身誘因，激發員工潛能。 大家一定聽過「三個和尚沒水喝」的故事。原來只有一個和尚在山上修行，他每天必須下山「提水喝」；後來，來了第二個和尚，兩人每天必須下山「抬水喝」；最後，來了第三個和尚，大家都不願下山提水，結果是「三個和尚沒水喝」。 只有一個和尚時，下山提水與他個人有切身關係〈否則一定沒水喝〉，所以會去提；兩個和尚時，下山抬水與他們有切身關係，所以會去抬；三個和尚時，我推給你，你推給他，自私心湧現，切身關係消失，當然沒有人願意去提水。 從上述「三個和尚沒水喝」的故事裡，王永慶逐漸孕育出一套「切身感」的經營哲學，這就是他給年輕人的第六堂課。 王永慶認為，人性都是自私的，只有自己的事 房地產業最有切身感，才會下苦心去經營。企業的管理制度與工作環境若能造成員工的切身感，員工的潛能至少可以發揮到十成以上。 王永慶說：「企業規模發展越大，人員用得越多，切身感就會逐漸淡薄，這似乎是很難避免的自然趨勢。以我的看法，要要求效果，比較可行的方式應該是找適當的人和你合作，使他和公司的經營績效休戚相關，因此而產生切身感，和你同心協力，謀求發展。」 米勒發揮潛能，創造雙贏 美國的石油鉅子保羅‧蓋帝〈J. Paul Getty〉就是用這套方法來管理他龐大的油田。有一次，蓋帝聘用一位名叫喬治‧米勒〈George Miller〉的人，管理位於洛杉磯郊外的一些油田。 米勒是公認優秀的管理人才，不但對石油業很內行，而且勤奮、誠實、可靠。可是，蓋帝每次去油田察看，總會發現一些浪費與不當的狀況，諸如：員工有閒置、浪費的現象；若干工作進度太慢，有的又太快；有些機具太多，有些又太少。此外，蓋帝還發現米勒待在辦公室的時間太多，而在油田現場的時間太少了。上述這些因素?建築設計A使得油田的費用上升，利潤減少。蓋帝確信米勒的才幹，但對他的表現不太滿意，於是找他來談話。 蓋帝說：「妙極了！我只不過在油田待一個小時，就發現許多地方可以減少浪費，提高產 量，增加利潤，而你竟然看不出來。」 米勒答道：「因為那是您的油田。油田上的一切，都跟您有切身的關係，那使您眼光銳利，看出一切的問題。」 米勒的回答，令蓋帝心頭一震。他連續好幾天都在想米勒所說的話，最後他決定做一項大膽的嘗試。 蓋帝告訴米勒：「我打算把這片油田交給你，從今天起我不再付你薪水，而改用油田利潤的百分比付你報酬。換言之，油田越有效率，利潤越高，那麼你賺的錢也隨之越多，你看怎麼樣呢？」米勒考慮了一下，就欣然接受了。 從那一天起，一切都改觀了。由於油田的盈虧與米勒的收入有切身的關係，他遣散了多餘的工人，把機具的數量控制得恰到好處，另外又想出更好的作業方法，使工作進度適宜，減少了人力與物力的浪費。而且，以前他每週至少有兩天時間會待在辦公室，如今一個月只有一、兩天會 酒店工作待在辦公室。 兩個月之後，蓋帝再去察看油田。他詳細檢查作業的情況，已經找不出任何毛病。結果，油田的費用減少，而產量與利潤都大增。蓋帝運用人性關切自己的原理，也就是王永慶常說的切身感，使米勒發揮最大的潛能，最後雙方均蒙其利。 員工利益攸關，勤奮加倍 王永慶曾以鋪草皮為例，說明何謂切身感。 很多年前的一個星期天，王永慶到明志工專，看見三個工人在鋪草皮，工作散漫。王永慶問工人：「學校一天給你們多少工資呢？」「每人每天六十元。」工人答道。 王永慶又問：「那麼，夠不夠生活呢？」「當然不夠，只是利用田裡閒暇，多少做一點小工貼補家用。」工人回答。 王永慶說：「假如給你們一倍的工資，也就是每人每天一百二十元，你們能做更多的坪數嗎？」工人答道：「如果真的給一百二十元，我們負責做三倍的坪數。」 後來校方真的付給工人一百二十元，結果工人做了三倍半的坪數。假定每人每天做一坪，原來付六十元，後來做三‧五坪，也就是做了二百一十元的價值，付給工人一百二十元，校方多得一‧五坪，即多賺 seo九十元。這個辦法就是使工人產生切身感，因攸關利益，自然會更勤奮。 老闆與事業，息息相關 王永慶又舉例說明切身感的微妙之處。他指出，有許多過去在別家企業服務的人，一旦自己當了老闆，就常會感嘆身旁總是缺少一個適當的人，能夠幫他思考或者解決一些問題。 原因在哪裡呢？王永慶解釋道：「答案很簡單，因為自己當了老闆，事業的成敗有絕對的切身利害，而身邊的人不是老闆，切身感總有差別，即使請來以前最合得來、最知心的同事或朋友來協助，情況也大多類似。不是身邊的人笨，而是他的切身感仍不足。」 王永慶也把切身感實際運用在台塑企業內的電梯維修工作上。 台塑關係企業內各單位與長庚醫院的六十九部電梯，本來都委託代理商維護修檢，每年維修費約二十萬美元，有許多代理商因缺乏足夠的專業知識，所以維修工作績效不佳。 因為如此，王永慶於是設法改善，把六十九部電梯的維修工作收回自己做，指定由長庚醫院工務部門的一個七人小組負責。他把七人維修小組組成一個成本中心，每年付給它二十萬美元的電梯維修費用，其中由長庚醫院工 關鍵字行銷務部門抽取三成——即六萬美元，小組一年的實際收入是十四萬美元，由七人平均分配，每人每年可得兩萬美元。假設小組中的七人，完全以受雇方式工作的話，每人每年大約可獲得一萬美元的工資；改變為成本中心之後，每人每年收入兩萬美元，增加了一倍，於是產生了切身感，自然盡心盡力把電梯維修工作做好。對公司來說，每年也省下了六萬美元的費用，可說一舉三得。 要創造切身感，說起來簡單，做起來卻非常困難。 因為首先必須就企業內的各個部門，分別建立合理的標準成本。有了合理的標準成本做基礎，才能正確計算各部門所屬人員的努力結果所獲得的績效情形，再按績效情形給予適度的酬勞與獎勵，這樣才能激發切身感。 而標準成本的建立，必須針對各項有關因素深入研討分析，經過再三苦心追求，才有可能做到合理可行。這種研討、分析的工作，除了依靠刻苦耐勞的精神之外，還要進一步發揮知識的力量，處處追根究柢，實事求是。 利潤分享，效率的催化劑 我們再來看看王永慶把切身感運用在南亞公司國外部的實例。 南亞公司國外部，一九八三年的月平均營業額是二億?太平洋房屋迨d三百萬元，費用成本為一百六十九萬五千元，約等於營業額的○‧六七％。 為了激勵工作人員的切身感，以提高效率，並有效拓展外銷市場，王永慶將南亞國外部設定為一個成本中心；並以一九八三年度的營業額與費用成本比率設定標準，凡是營業額增加或者費用節省，或是兩者兼而有之，其因此所產生的利益，從中提供出三成給南亞國外部人員分享。 自從該制度實施之後，效果很快就顯現了。以一九八四年八月的情形為例，營業額增加至三億二千三百萬元，按○‧六七％的比率計算，其標準費用成本應為二百一十六萬元，而實際只用了一百四十萬元，差額七十六萬元，其中的三成——二十三萬元，即由南亞國外部同仁分享。王永慶還把切身感運用在長庚醫院的營運上。 長庚醫院為一財團法人機構，無政府預算補貼，必須自行承擔經營盈虧。因此，王永慶在一九七六年長庚設立之時，就考慮到把切身感帶入醫院營運的問題，所以一開始即採行各科責任經營制，也就是各科分包的制度。 各科分包，自主經營 長庚將一些大科細分為更專業的小科，譬如說，眼科、牙科等不但獨立，眼科、牙科下面再細分為許多小科，每個 房地產小科由若干醫師負責經營，獨立計算盈虧。 接下來，經過深入探討分析，訂定各科合理的標準成本。如果各科的經營成本低於雙方訂定的平均成本，即可平分其中的盈餘；如果超出標準成本，則各科要自行承擔虧損。 由於這項制度一味地要求醫院各科降低成本，醫師們曾經有意見。他們認為，醫院追求成本，藥品與醫療儀器都買差的，會影響醫療品質。 王永慶向他們解釋說：「講求成本，要以維持高品質為前提。講求成本是要追求它的合理化，諸如：如何提高生產效率、防止人為疏忽所造成的浪費等等，以求成本的合理降低。儀器要好的，藥品當然也要好的，才有效率。」 許多人誤解在長庚醫院實施這套各科分包的責任經營制，一味地追求利潤，說他唯利是圖，事實上，他努力追求的是工作的合理化，一切唯效率是圖。 曾經掌理長庚醫院的王瑞瑜〈王永慶的女兒〉指出，這種制度不但讓各單位發揮自主管理的切身感，有效控制成本，更能避免依年資給薪、忽略績效表現的不公平。 王永慶表示，可能因為各科實施責任經營制，盈虧切身，對待患者態度就像是對客戶一樣，各方面相當周到，所以患者人數非常之多，四個院區都是門庭若市?襯衫A經常一床難求。 讓績效與成果緊緊掛鉤 由於長庚醫院採行的制度能激發切身感，醫師們效率很高。在美國，平均一位醫師一天只看五位左右病患，長庚每位醫師一天可以看五十位病人。此外，也因為經營成本降低，長庚的住院費大約只有美國的十分之一，醫藥費也只有美國的五分之一。另外，長庚醫院製造義齒的人員，一共有十位，可是，一直無法完成全部的工作，一部分必須外包。王永慶也考慮參照前述電梯維修的方式，設立成本中心。經過計算，只要一個人就可以包下全部義齒製造工作。如此一來，工作績效相差達十倍以上，這也是因為產生切身感的緣故。 王永慶隨後逐步把這套制度帶進台塑關係企業的生產部門。 他指出，由於這些創造切身感所產生的效益，促使他們進一步研議在企業生產部門實施的可行性。如果將每一生產工廠成立為一個成本中心，讓現任的廠長擔當經營者的職責，課長成為經理人，以下的各層幹部依此類推，由他們負起經營的責任，並且可以充分享受經營績效提升的成果；相信採行這種措施，將能激發全體人員的工作切身感，彼此密切配合，共同為追求更為良好的績效而努力。 這樣，不但對員工及公司都有利，更重要的是，透過這 G2000種方式，能讓員工及企業的潛力、才能，發揮得淋漓盡致。 企業的管理制度，就像一篇小說，或是一齣戲，其中的情節使人想起自己的經驗，那種遭遇是你所經驗過的，你便容易被感動，隨著戲中人掉淚，這便是共鳴。同樣一個制度，每個員工感受不同，這就說明每個人因為經驗不同，共鳴程度便迥異了，甚至同一制度，幾年後，會讓人發現體會的程度又加深了些，這表示幾年的經驗使你共鳴的程度更深入了。 讓「你們」融合成「我們」有一則發人深省的小故事，值得細細體會與省思。一對新郎與新娘，在洞房花燭夜看到了老鼠在偷吃米。 新娘對新郎說：「瞧！你們家的老鼠正在吃你們的米啦！」 過了一夜，新娘變成了太太，一早起床，她的口氣全變了，她說：「我們家的老鼠好可惡喲！一夜都在偷吃我們家的米。」經營企業的訣竅，無非就是設法把員工腦袋裡「你們」的觀念與界線，有效地轉變為「我們」就行了。 王永慶創造切身感的管理制度，無非也是想盡辦法要把「你們」變成「我們」罷了。 書名：王永慶給年輕人的8堂課   .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 濾桶  .

          自來水管配管技能檢定的術科重點: 自來水管配管技能檢定的術科重點: 以 吳哥窟第三題 房屋出租與第四題為例: 1.先要會畫落樣圖,接著 關鍵字廣告照圖放零件. 2.先做銅接頭哪一段,再做鐵哪一段,塑膠管兩?G2000膜堨i以切四段比較好控制. 不要讓用油的哪一段影響焊錫. 3.銅?房屋貸款Z接的重點,1.鎖底座不會搖晃. 2.塗焊由讓焊融入.3.噴水霧讓錫湧出. 最後可以放入小水桶 房屋買賣! 4.鐵接頭鎖牙要按住. 要清除鐵屑與不要崩牙! 5.塑膠彎管雙S的重點. 角度很重要. 6.塑膠擴管的重點. 買房子 擴管要4公分以上. 7.塑膠管接合要先塗母頭再塗公頭,按住要 40秒不要動! 8.試水接頭要鎖緊. 高度也要對! 10公斤要 酒店經紀撐個25分鐘!   .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 結婚  .

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          日本UCC旗下的自助式時尚咖啡館「上島珈琲店」也朝台灣進軍 「上島珈琲店」是一個提供成熟品味消費者一邊享受爵士音樂，同時體驗日本美食咖啡文化的自助式時尚咖啡館。2003年6月於東京 票貼都內展開第1號店以來，鎖定崇尚真正高質感享受的消費者為主要目標族群，以首都圈／京阪神為中心進行展店?租房子A目前在日本全國共推出了62家店鋪。本次邁向海外市場的第一號店「上島珈琲店 忠孝敦化店」即將在台灣開幕。 上島珈琲店指出，為了 禮服能獲得台灣消費者支持，上島珈琲店將不僅只是仰賴日本所培養出的品牌，對於擁有獨自文化的台灣消費者，除了提供「上島珈琲店」自創業以來所珍視 房地產的傳統日本美食咖啡文化，「上島珈琲店 忠孝敦化店」將融合日本與台灣文化，和台灣消費者共同創造出全新美食咖啡文化。 上島珈琲店強調，「上島珈琲店」非常堅持的「雙重法 帛琉藍絨濾網滴濾式萃取」、傳統日本美食咖啡文化、以「舒適空間」為概念的復古摩登內裝設計，均比照日本店鋪的方式；至於咖啡等飲品及餐點的部份，預定將開發具台灣本地特色的原創商品， 酒店經紀預定將以本次展店為起點，未來逐步擴充。「上島珈琲店」以成為廣大台灣消費者所支持的優質店鋪為目標，不斷努力提供多樣化的餐飲與服務內容。　 上島珈琲店是以創業於1933年的UCC上島珈琲株式會社為母 酒店兼職體，提供成熟品味人士在享受爵士音樂的同時，一邊體驗日本美食咖啡文化的自助式時尚咖啡館。其概念源自於日本的美食咖啡文化，目的在打造出讓顧客能夠享受到正統「滴濾式萃取咖啡」的自助式咖啡館：為懂得真實價值的成熟品味人士們 小額信貸打造一個身心均能獲得紓解的舒適空間，同時享受「美味咖啡所創造的豐富時光」。 上島珈琲店將重新呈現代表當年日本美食咖啡文化的現代和風空間設計。主要的咖啡杯、刀叉餐具組、座椅等器具，均採用日本現代設計之父---柳宗理的作品，優美而高 情趣用品雅的設計感，帶給人們心靈上的沈澱。 【張欽發(2010/12/6)。鉅亨網。http://news.cnyes.com/Content/20101206/KCDE3M42YT16Y.shtml】 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 烤肉食材  .

          Cigler Marani Architects | The Park The Park is a prime example of the type of ecologically friendly technology that reduces a developme 591nt’s carbon footprint. The working environment has been enhanced w 酒店兼職ith indoor gardens, as well as extensively landscaped outdoor gardens and parks. The 室內設計now-completed PARK office complex features 12 buildings spread over 190,000 sqm, A-Class office proje 宜蘭民宿ct, The Park, in Prague 4. The development enjoys high visibility thanks to its roadside location on the Prague-Budapest-V 術後面膜ienna highway. It is instantly recognizable by some unique architectural features including an organic ‘Datum Wall’ which creates a physica 租房子l barrier between the busy highway and the office buildings. At night it is up lit by colored spotlights, an attractive aesthetic feature. Cigler Mara 澎湖民宿ni Architects oversaw the architectural concept and development from day 1 to the culmination of one of the most innovative, successful and largest office developments in the 酒店兼職Czech Republic to date in what has become one of the most dynamic and sought-after business districts in the Czech Republic. The public parks of the PARK are the first to have been built 好房網in the Czech Republic since the first Republic.cigler Marani建築師負責建築的概念和發展成功的和最大的辦公發展至今已成為最具活力和最搶手的商業區之一。公園的公共停車場已在捷克共和國建立以來的第一個共和國。 代償  .

          宜蘭縣~~宜蘭縣頭城鎮烏石漁港土地標售 烏石港旅館用地，昇恆昌家族得標 11月第一天，商用不動產市場就傳出捷報，台灣免稅商店大亨昇恆昌公司的家族江松溪夫人許麗鳳，昨（1）日以8.47億元，一舉標下宜蘭縣政府烏石漁港的旅遊服務專用區 7,123坪土地，據悉，將計劃打造五星國際觀光旅館、大型免稅店。5月間昇恆昌才打敗台開等競爭對手，砸下30億元，在金門簽下第一座國際觀光旅館BOT年限50年的投資案，揮軍台灣休閒產業，來勢洶洶。宜蘭縣政府昨天委託仲量聯行，公開標售「頭城鎮烏石漁港土 吳哥窟地」，包括國際觀光旅館的服務區土地、住宅區土地，總共8標，縣府標售現場擠爆人潮、連樓梯都坐滿。結果開標後，一如預期的熱門！昇恆昌家族江松溪夫人許麗鳳，以黑馬之姿，一舉標下觀光旅遊服務區的五星觀光旅館用地。這次土地標售案，總計標售的8個標案中，共成功有7標標脫，標脫率高達88成，縣府共進帳9.7億元。 1. 烏石漁港土地11月標售宜蘭頭城觀光休閒市場超夯！被視為台灣近10年來唯一一筆擁有濱海景觀、大面 小額信貸積的休閒觀光旅館用地「宜蘭縣頭城烏石漁港區段徵收土地」公開標售案，即將在 11月1日正式開標，可望成為第4季休閒不動產市場的風向球。宜蘭的觀光休閒飯店，近幾年來十分炙手可熱！光是知名度最高的人氣景點，包括蘭陽八景之一「龜山朝日」的頭城、以及「湯圍溫泉」的礁溪，2009年、2010年的成長率就高達28％。至於2011年，交通部觀光局統計，宜蘭縣前8月觀光遊憩旅遊人次已衝到396萬人次，估計2011年勢必可輕而易舉突破400萬大關的歷 小額信貸史新高。值得一提的是，頭城烏石港旁蘭陽博物館光是今年前8月，就已吸引將近80萬人次造訪，遊人如織、絡繹不絕，躍居為2011年宜蘭景點中的人氣王！已儼然躋身為休閒旅遊大縣的宜蘭，國際觀光旅館一開出，也總是吸引遊客駐足，作深度旅遊，相對也帶動觀光旅館、民宿的需求，甚至拉高平均住房率、平均房價。最新統計指出，近3年來，宜蘭縣國際觀光旅館平均住房率都高達60％至近65％；平均房價也從2009年的近5,000元大關、一路攀升到2011年上半年的5,417元。 買房子營運績效，都優於臺北市的觀光旅館業。若就觀光旅館的全年營收、總住客數來觀察，近6年來也是直線攀升，增幅約達1.7倍。根據交通部觀光局的最新統計顯示，宜蘭2012年即將完成營運的國際觀光旅館和一般觀光旅館，至少4座，包括：宜蘭海洋國際觀光旅館、喜來登宜蘭渡假酒店、香格里拉渡假村、春秋礁溪渡假酒店，在全台灣12座中，宜蘭就囊括4座，顯示。 宜蘭頭城觀光休閒市場超夯！被視為台灣近10年來唯一一筆擁有濱海景觀、大面積的休閒觀光旅館用地「宜蘭縣頭城烏石漁港區段 租房子徵收土地」公開標售案，即將在11月1日正式開標，可望成為第4季休閒不動產市場的風向球。 　宜蘭的觀光休閒飯店，近幾年來十分炙手可熱！ 　光是知名度最高的人氣景點，包括蘭陽八景之一「龜山朝日」的頭城、以及「湯圍溫泉」的礁溪，2009年、2010年的成長率就高達28％。 　至於2011年，交通部觀光局統計，宜蘭縣前8月觀光遊憩旅遊人次已衝到396萬人次，估計2011年勢必可輕而易舉突破400萬大關的歷史新高。 　值得一提的是，頭城烏石港旁蘭陽博物館光是今年前8月，就已吸引將近80萬人次造 售屋網訪，遊人如織、絡繹不絕，躍居為2011年宜蘭景點中的人氣王！ 　已儼然躋身為休閒旅遊大縣的宜蘭，國際觀光旅館一開出，也總是吸引遊客駐足，作深度旅遊，相對也帶動觀光旅館、民宿的需求，甚至拉高平均住房率、平均房價。 　最新統計指出，近3年來，宜蘭縣國際觀光旅館平均住房率都高達60％至近65％；平均房價也從2009年的近5,000元大關、一路攀升到2011年上半年的5,417元。營運績效，都優於台北市的觀光旅館業。 　若就觀光旅館的全年營收、總住客數來觀察，近6年來也是直線攀升，增幅約達1.7倍。 　根據?關鍵字廣告瘜q部觀光局的最新統計顯示，宜蘭2012年即將完成營運的國際觀光旅館和一般觀光旅館，至少4座，包括：宜蘭海洋國際觀光旅館、喜來登宜蘭渡假酒店、香格里拉渡假村、春秋礁溪渡假酒店，在全台灣12座中，宜蘭就囊括4座，顯示宜蘭已成為國內外觀光飯店展開卡位戰之際，最熱門的明日之星。 　不過，在2011年到2017年的7年間，除2012年可望完工落成4座旅館外，後續幾年將呈現零星供給，畢竟大面積、好的土地不易卡位，因此恐將形成供給斷層。 　尤其，觀光旅遊「人氣王」蘭陽博物館比鄰的頭城一帶，幾乎呈「零供給」。因此，短期勢必進 酒店打工入供給的空窗期，觀光旅館相對也將持續呈現供不應求的局面。 　也因此最近宜蘭縣政府決定釋出蘭博特區中罕見大面積方整、預計開發為國際觀光旅館的7,123坪「宜蘭縣頭城烏石漁港區段徵收土地」旅遊服務區土地，以及約3,100坪的住宅區和商業區土地，並正式委託美商仲量聯行台灣分公司代理行銷，預計11月1日早上10點，在宜蘭縣政府文康中心正式開標。 　據悉，由於其中受矚目程度最高的7,123坪頭城烏石漁港國際觀光旅館土地，由於是宜蘭唯一一塊擁有海景的海濱國際觀光旅館用地，可同時坐擁海天一色，頗具稀有性和獨特性，加上購地門檻低、相對開發風險也低 烤肉，因此，自9月28日、10月12日陸續舉辦投資說明會後，已有多組國內外潛在投資人前往頭城烏石港評估，投石問路。 　宜蘭縣政府此次公開標售「宜蘭縣頭城烏石漁港區段徵收土地」，總計分為8標，包括約7,123坪旅遊服務區1標，125坪商業區1標、約80至125坪住宅區土地4標、約980坪及1,660坪住宅區土地2標。 　其中，旅服區約7,123坪，每坪標售底價為10萬元，總底價為7.12億元；商業區每坪底價為9萬元，住宅區每坪底價為7萬元，都低於市場行情。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 婚禮顧問  .

          台灣不動產交易中心將於100年9月21日舉辦【經紀人行銷模式發展新趨勢】 房仲市場銷售 婚禮顧問模式與通路正?系統傢俱b改變　經紀人應該思考如何跟得上 591時代 積極學習　找對方法　事半功倍　顛覆傳統　創『心 酒店打工』行銷！ 房市交易萎縮，扭轉業績頹勢的神奇改變力量 奢侈稅鎮壓房市 房屋二胎 如何逆向操作 積極佈局 等待下一波成交契機！ 傳統型經紀人VS智慧型經紀人 顛覆傳?酒店工作峞A創『心』行銷 主講人：李 同 榮台灣不動產交易中心 總經理中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全聯會 理事?保濕面膜囓x北市不動產仲介經紀商業同業公會 榮譽理事長社團法人中華民國網路消費協會 理事長吉家網股份有限公司 總經理 樂屋國際資訊(股)公司 有巢氏房屋(樂屋網) 副董事長 課程資訊： 日期：100年9月21日(週三)下午1:30費用：300元/人(吉家網Magent VIP會員免費) 地點：台北市八德路三段2號B1 好房網（台北市電腦公會B101會議室） 詳細內容 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 澎湖民宿  .

          永慶：商辦價格續漲 租金投報率恐下探3% 農曆年後的市場氣氛轉佳，兩岸開放商機持續擴大，壽險業也表態要繼續加碼資金買商辦，激勵商辦投資信心。永慶資產管理協理黃增福表示，去年商辦市場火熱，價量同創新高、空置率也逐季下滑，惟租金漲幅受限，但台北市商辦的投報率仍有3.4%水準，今年商辦價格預估維持穩定成長局面，因此投報 房地產率恐下探至3%，甚至更低。 黃增福進一步指出，去年台北市商辦表現，如信義計劃區、敦南、敦北辦公商圈等，吸引壽險業、台商及陸資等置產買家重金加碼佈局，其中，敦南商辦成交行情每坪均價79.2萬元，一年漲幅就高達30.3%，居北市各商圈之冠，辦公大樓空?酒店工作m率也持續下修，無論是置產或自用，皆深獲企業法人的青睞。商辦價格看漲、租金持平 租金投報率恐降至3%以下 根據永慶資產管理調查，去年第四季商辦成交行情站上每坪65.5萬元的新高價，年漲幅逾2成，平均每坪月租金2,057元，空置率為9.0%，換算租金投報率為3.4%，相較北市 保濕面膜店面平均投報率已降至3%以下，以及目前各行庫定存利率不及1.5%的水準，商辦的租金投報率明顯仍較高。 今年在商辦價格依舊看漲、租金預估持平的走勢下，價格只要再漲15%，租金投報率就會跌到3%以下。黃增福表示，今年商辦需求增加，農曆年後買方詢問度、看屋量都有明顯增加，商辦價格估計還有 房地產1至2成的上漲空間，目前商辦產品只要帶有租約、以及投報率在3%左右，成交機會就相當高。此外，就永慶資產管理調查，信義計劃區、敦南、敦北辦公商圈，去年成交行情漲幅皆超過25%，除了價格漲幅相當高，同時也是目前陸資、台商回台設辦鎖定進駐的前三大熱門商圈，吸金潛力最備看好。同處於信義商圈及信義計劃區 室內設計的辦公大樓，價格一年漲幅皆超過2成、投報率達3%以上、空置率持續下修，商辦市況表現亮眼。黃增福說明，信義計劃區頂級商辦聚集，目前已是陸企、外商銀行來台設辦的指名首選，持續吸引國內外跨國企業及金融機構進駐。外圍以基隆路一、二段及信義路四段為範圍的信義商圈直接受惠、商辦招租回溫，加上年底捷運信義線、明年松山線將陸?太平洋房屋繷q車，沿線辦公大樓詢問度增加，發展潛力備受看好。 另一被看好的敦北商圈，去年成交行情每坪68.7萬元，年漲幅25.5%、租金投報率3.4%，商圈內租戶素質相當高，亦為陸資、外資法人最愛進駐的商圈之一，支撐商辦行情跟漲；交通方面，與捷運內湖線串連松山機場與內湖科技園區，加上捷運木柵線通過本商圈西側，聯外交通便利，目前也是大陸航空運輸業 房地產駐台大本營。陸資、台商、壽險業 金龍年商用不動產需求旺 開放陸資來台投資即將邁入第三階段，高達9成製造業及5成服務業可來台投資，並鼓勵參與公共建設投資，加上之前實施零關稅的早收計畫、由14%比例增加至94%，擴大關稅優惠層面。此外，由於產業升級、台灣投資環境改善，台商回台投資意願增加，連續四年成長，經濟部更強調今年台商回台投資金額將提高到500億元。黃?節能燈具W福指出，未來在ECFA全面實施及擴大陸來台投資項目後，重點投資項目的服務業、零售業方面，商機將再放大，藉時將可再吸引更多的陸資企業及台商回台投資。 黃增福表示，近日股市攻上8,000點，房市買氣升溫，商用不動產受惠兩岸題材、最被市場看好，從下列三現象就可發現：一、多家建商紛紛轉型投資飯店旅館、蓋商辦大樓，擴大事業版圖，分散投資風險。二、壽險業也持續加碼投入商用不動產?信用貸款A預計今年再投入1,500億元。三、以外資、陸資為主的金融業、零售業連鎖通路、觀光飯店業與高科技產業，已成為目前辦公市場的主要需求產業。因此，預期今年在市場資金依舊充沛、各路買家自用需求、置產意願仍高下，商用不動產價值增長、行情有望延續。 【鉅亨網記者詹宜軒 台北】 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! seo  .

          101年北市土地公告現值漲9.87% 2年大漲23.1% 101年地王新光摩天大樓蟬聯 帝寶調漲25.6% 台北市101年度的土地公告現值，平均調漲9.87%，其中市中心區域土地公告現值調整幅度最高，信義區、大安區、松山區與 酒肉朋友中正區，漲幅都在10%以上，指標社區帝寶，土地公告現值則從每坪148.3萬，大調至每坪186萬元，大漲25.6%，至於101年地王仍是新光摩 信用卡代償天大樓，已經是14度蟬聯地王。 地政處指出，受低利率環境影響，加上在本市各項交通公共建設帶動下，如：捷運新莊線市區段99年11月3日通車、捷運信義 系統傢俱線與松山線預計分別於101、102年底通車、松山、信義、南港段鐵路地下化及北投士林科技園區區段徵收開發案等，各行政區地價較去年同期均有明顯上漲，惟下半期因受奢侈稅效?裝潢酗帡篕皒g濟情勢不穩定等因素交互影響下，經本市地價及標準地價評議委員會評定平均漲幅為9.87％，調幅較去（100）年12.08%略有趨緩。 信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，101年調漲9.8 澎湖民宿7%加上100年度調漲的12.08%，2年時間台北市平均土地公告現值，就調漲23.1%，調整幅度相當驚人，以主管機關目標104年將土地公告現值調整至市價90%的目標來看，未來應該還有調整空間，影響最大就是土地持分土地較 土地買賣大的屋主或地主，以後出售時得多繳一些土增稅。 仁愛路的帝寶豪宅，100年度土地公告現值為每坪148.3萬元，101年度一口氣大調了25.63%，每坪為186.3萬元，以165坪的帝寶為例，土地持分面積約為25坪，調整後土地漲價總數額增加9 酒店經紀50萬元，以土增稅一般稅率20%推估，調整後大約得多繳190萬元。 至於台北市101年地王仍為新光摩天大樓，101年公告土地現值為每平方公尺121萬元，較100年上漲9.83%。新光摩天大樓之實際使用容積約為1600%，遠較台北101大樓之710%為高，且台北車站特 節能燈具定專用區一帶為北市交通運輸中心，加上台北轉運站加入營運及捷運機場線動工、C1及D1雙子星大樓預期開發等利多因素影響，帶動附近地價上漲，新光摩天大樓今年連續第14度蟬聯北市地王寶座。 蘇啟榮建議，北市若是現在有意售屋的民眾，可以看看自己手上的不動產 燒烤，是否屬於土地持分高，又位處精華區的產品，若是公寓或透天產品，則土增稅就會有感增加，民眾可趁明年1月1日土地公告現值調整前，加緊售屋。 【信義房屋】 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 酒店兼職  .

          專訪／師大商圈爭議 夏鑄九：記點制 又笨又不專業 專訪／師大商圈爭議 夏鑄九：記點制 又笨又不專業 Yahoo!奇摩 – 2012年3月22日 下午11:51 長期關注各國都市規劃與文化發展的重量級學者、台大城鄉所教授夏鑄九，在師大商圈爭?票貼陵氶A被大報社論點名應出來表達立場，21日夏鑄九接受Yahoo!奇摩新聞獨家專訪，直指目前台北市政府擬定的作法「記點制」，是「又笨、又沒彈性、又不專業」的作法。他反對?褐藻醣膠@紙公文就清除掉師大夜市。 當拘泥法令的政府碰上最有活力的商家 「台灣政府是全世界少見最拘泥法律，卻要面對最有活力的小店家跟資本活動，」夏鑄九直言，政府的表現怎麼看 開幕活動都像是「一個多餘而沒有用的東西」。夏鑄九批台北市政府，現在改用記點制是「又笨、又沒彈性、又不專業」。因為所有記點都是一種準則，但這套準則不會適用每個社區、每種情況，並不能真正解決問題，被取締的 關鍵字廣告店家一定不服，若政府完全不取締，居民也會覺得縱容商家違法。夏鑄九堅持，社區規範準則必須由居民跟店家共同找出來，而不是法律如何規定，更不是政府站在高人一等的角色，告訴大家應該怎麼做。夏鑄九指出，師大夜市本來?酒肉朋友O都市非正式經濟的一環，是台灣都市長期的特性，這些商業活動並不是沒有貢獻，他們讓台北市都市生活變得有特色、多樣化，只是現在商業和生活之間產生矛盾，加上時間一拖久沒處理好就被激化了。若依法強硬清除所有違法店家，那忠孝東路後面的巷子 建築設計、永康街等無所不在特色巷弄也要清除，「台北市的巷弄文化也隨之瓦解，倒退為一座沒有魅力的都市，」夏鑄九說。他明確反對政府用一紙公文來貫徹執行，認為還是應該尋求多贏的可能。不溝通只簡單取締，只有三輸局面夏鑄九也對每天要忍受空氣污染、吵雜、油煙的居民?居酒屋A表示同情，認為店家應該自制，有些店不能開，有些不能開到太晚，污染和交通問題必須改善，有些公共的投資政府可以積極做。但他觀察目前市政府依照粗糙、簡化的都市計畫法介入處理，「腦子很簡單，手段很粗暴。」夏鑄九建議，假如台北市政府沒有能力處理的話，最好委請有溝通能力的第 烤肉三方團隊，如「專業者都市改革組織」等專業團隊，一小區、一小區打開居民跟店家溝通管道。比如店家在營業時間、環境破壞問題上要如何自律，而居民也要表現出溝通的彈性跟善意，市政府則要適時解決垃圾、交通等公共問題。夏鑄九舉台北市公館附近的寶藏巖為例，當初的對立不但沒讓寶藏巖被拆掉，反?酒店工作茬Q紐約時報專文介紹，成為101大樓之外台北特色。他認為如果願意尋求多贏，環境不但改善，還可以變得更有特色。台北市目前正積極申請2016年世界設計之都，如果師大商圈的模式建立，可以推廣到台北其他區域，更可以用這個成果來告訴世界，這是台北獨特魅力所在。反之，只是很簡單取締，就是三輸，更不用說世界設計之都。 酒店工作  .

          100.11.5.寶殿大廈管委會第8次開會通知 是誰?100.11.5.還在張貼積極溝通，叫做不浪費大家寶貴時 間，把住戶當成什麼?100.10/31截止，難以圓其說，就搞個演講會，難道就不能與管委會招商，已登記完備的耕耘建設(股)已組成規劃團隊，依出具承諾意願之實施者，溝通、反應、詳談，較切實 際，非要捨近求遠，莫?房屋出租D是另有所圖吧?，. 如住戶對管委會決議公告事項有意見，不是擅自擦拭公告內容就能改變，對於個人不成熟行為與情緒反應，尚請自重，畢竟無助於溝通及大樓改建。 寶殿大廈第7屆管理委會第8次開會通知 酒店經紀開會時間: 100年11月 5 日下午8時30分  開會地點 : B區12會議室  開會通知/簽到 : A區主委 : 李榮貴、副主委:蔡明宏、財委:洪同杰、監委:吳鴻瑞、 監委:周金豐 通知/簽到 : ____ 房地產____ 、__________、___________、__________、 B區主委 : 王榮杰、副主委:黃丁財、財委:方寶定、監委:盧章、  監委:李政雄 通知簽到 : _________、___________、___________、 一、開會通知事由 : 1、「主任委員」為顧及住戶仍寄望，少數 酒店兼職住戶執意通報14家建商及6家建築 經理公司邀約，定於100年10月31日截止登記，經查至上開截止時間， 並無任何廠商有意願參與本大樓改建選商登記。 2、 延期至100年11月5日上午10:30截止投票，依「公告招商」針對  備  唯一完備登 永慶房屋記參選之「耕耘建設(股)有限公司及規劃團隊」，擬；有條件  公告擔當本大樓重建之當然「實施者」，不再投票，僅按其承諾書意願協 助整合，待取得80%以上土地及建築物產權比例簽署同意，採權利變換、 實施都更，向主管機關核備為「實施者」。 3、  另根?室內設計?00.10.22.惟瓦地、耕耘建設(股)有限公司，致 ~ 寶殿大廈住戶及管 理委員會函文；僅對100.10.15.簡報說明會內容:重述權利變換1:1.2、租金  補貼及拆遷安置事項。基於住戶普遍反映；至今未曾提示建築規劃圖說、 預估建築坪數、財務計劃、共同負擔成本表等，須作進一步說明，函請再 新成屋 次召開說明會，建立改建共識，以利整合。 提案一 : 關於「管委會」公告招商事宜，已執行到「登記參選規劃團隊」截止 登記及召開過「簡報說明會」階段。經行文「耕耘建設」諒解在案， 投票時間延至100年11月5日上午10:30截止投票。悉遵照100年8月6 日 「區分所有權人會議」決議，針對「公告 買屋招商」惟一完備登記參選之 「耕耘建設(股)有限公司及規劃團隊」。擬；有條件公告擔當本大樓重 建之當然「實施者」，不再投票，按其「承諾書」意願協助整合，待 取得80%以上土地及建築物產權比例簽署同意，採權利變換、實施都 更，向主管機關核備為「實施者」。附帶決議；基於住戶普遍反映， 至今未 酒店兼職曾提示建築規劃圖說、預估建築坪數、財務計劃、共同負擔成 本表等，須作進一步說明，函請再次召開說明會，建立改建共識，以 利整合。 討論 : 決議 : 二、臨時動議 : 三、 小型辦公室散會  .